אני עו״ד דנית מאיו. אני מלווה אנשים ובעלי זכויות בעסקאות מקרקעין ובהתחדשות עירונית - מרכישה ומכירה של נכסים, דרך רישום והסדרת זכויות, ועד לפרויקטים מורכבים של פינוי־בינוי.
הניסיון שלי בצד היזמי, בייצוג יזמים ובעלי דירות, לצד עבודה כעורכת דין מסחרית בלונדון, מאפשר לי לראות לא רק את החוזה - אלא את העסקה כולה: את האינטרסים שמאחוריה, את נקודות המפתח ואת הסיכונים שחשוב לזהות לפני שמתקדמים.
אני עו״ד דנית מאיו, ואני עוסקת במקרקעין ובהתחדשות עירונית. את הדרך המקצועית שלי התחלתי בחברה יזמית שליוותה עשרות פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית - שם הכרתי את העולם הזה מבפנים: את הדרך שבה יזם בוחן פרויקט, מקבל החלטות ומנהל תהליך מורכב.
בהמשך עברתי לעבוד באחד ממשרדי עורכי הדין המובילים בתחום הנדל״ן, שם צברתי ניסיון בייצוג יזמים וגם בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית.
לאחר המעבר ללונדון עבדתי כעורכת דין מסחרית בסביבה משפטית ועסקית בינלאומית, בעסקאות מורכבות, תהליכי M&A ובדיקות נאותות. העבודה שם חידדה אצלי דרך חשיבה שמלווה אותי עד היום: להיכנס לעומק, לזהות סיכונים לפני שהם הופכים לבעיה ולא להסתפק במה שכתוב על פני השטח.
לכן, כשאני מסתכלת על עסקה, אני לא רואה רק את הסעיפים בחוזה. אני מסתכלת גם על מי שנמצא בצד השני, על האינטרסים שמניעים את העסקה ועל הדרך הנכונה להגן על הלקוח שלי ולקדם את המטרה שלו - להבין מה אתם רוצים להשיג, לזהות מראש את מה שחשוב לראות, וללוות אתכם בדרך הנכונה לשם.
מכירה את המגרש
משני צדיו
ניסיון מסחרי בינלאומי
מלונדון
רואה את העסקה כולה,
לא רק את החוזה
אני לא רואה רק את החוזה.
אני רואה את העסקה כולה.
כל עסקה מתחילה במקום אחר. לפעמים זו דירה שאתם עומדים לקנות, לפעמים נכס שאתם מוכרים, לפעמים זכויות שצריך להסדיר ולפעמים פרויקט התחדשות עירונית שמשנה את הבניין כולו.
בכל אחד מהמקרים, המטרה שלי היא להבין את התמונה המלאה, לזהות מראש את הנקודות שדורשות תשומת לב ולנהל את התהליך המשפטי בצורה ברורה, מדויקת ואסטרטגית.
ליווי משפטי לפני ובמהלך רכישת דירה: בדיקות מקדמיות, בחינת הזכויות בנכס, ניהול המשא ומתן, הסכם המכר וליווי עד להשלמת העסקה ורישום הזכויות.
ליווי ברכישת דירהבדיקה וליווי בהסכמי רכישה מקבלן, לרבות התחייבויות הקבלן, מועדי תשלום ומסירה, בטוחות, מפרט וסעיפים שחשוב להבין לפני החתימה.
בדיקת הסכם רכישה מקבלןליווי משפטי של עסקת המכירה משלב הבדיקות המקדמיות והמשא ומתן ועד לחתימה, קבלת התמורה והשלמת העברת הזכויות.
ליווי במכירת דירהטיפול ברישום והסדרת זכויות בנכסים, לרבות סוגיות הקשורות לטאבו, רמ״י, חברה משכנת ומסמכים משפטיים הנוגעים לזכויות בנכס.
טיפול ברישום זכויותבדיקה משפטית של מצב הזכויות והמסמכים הקשורים לנכס לפני קבלת החלטה או ביצוע עסקה.
בדיקת מצב הנכסליווי משפטי של בעלי דירות לאורך התהליך - מהשלבים הראשונים ועד להסכם וליווי הפרויקט, תוך בחינת התמורות, הבטוחות, לוחות הזמנים, שכר הדירה והתחייבויות היזם.
ליווי בעלי דירותליווי משפטי לנציגויות בשלבים משמעותיים של התהליך, לרבות בחינת הצעות, התנהלות מול יזמים, קבלת החלטות וניהול התהליך המשפטי.
שיחה לנציגות דייריםבדיקה משפטית של טיוטות, התחייבויות וייפויי כוח, כדי להבין מה באמת כתוב, אילו סיכונים קיימים ומה חשוב להסדיר לפני שמתחייבים.
בדיקת הסכם לפני חתימהבחינה של ההצעה המשפטית והמסחרית, זיהוי נקודות המפתח וליווי במשא ומתן מתוך הבנה של האינטרסים משני צידי העסקה.
בחינת הצעה ומשא ומתןבפינוי־בינוי לא חותמים מתוך לחץ, לא מסתמכים על הבטחות ולא מניחים שהכול בסדר כי אחרים כבר חתמו.
זו עסקה מורכבת על אחד הנכסים המשמעותיים ביותר שלכם - ולכן לפני שמתחייבים, צריך להבין בדיוק מה מקבלים, אילו בטוחות קיימות, מה קורה בתקופת הפינוי ומה יקרה אם הדברים לא יתקדמו לפי התוכנית.
בסרטון דנית מסבירה למה חתימה של השכנים אינה תחליף לבדיקה משפטית של ההסכם שלכם, ומה חשוב לבדוק לפני שמתחייבים.
הגעתם מהסרטון? זה המקום הנכון. השלב הבא: צ'קליסט לפני חתימה, או בדיקה ראשונית של הטיוטה שקיבלתם.
ההסכם קובע מה תקבלו, מתי תקבלו, מי משלם שכירות, אילו ערבויות קריטיות עבורכם, מה קורה אם יש עיכוב ועל מה אתם מוותרים כשאתם חותמים. לכן בפינוי בינוי יש שלושה כללים:
לחץ חברתי הוא לא סיבה לחתום ללא בדיקה מקדימה יסודית של ההסכם. גם אם כל הבניין חתם - ההסכם שלכם צריך לעמוד בזכות עצמו. מותר לכם לשאול שאלות, גם אחרונים.
הבטחה בעל פה יוצרת ציפייה. ההסכם הכתוב יוצר זכויות. מה שלא מופיע בהסכם, מפורש וברור - לא קיים. כל הבטחה צריכה להפוך לסעיף מחייב.
תמורה, שכירות, ערבויות, ייפוי כוח, לוחות זמנים ומה קורה אם הפרויקט מתעכב. כשמבינים את כל אלה - החתימה היא החלטה. עד אז, היא הימור.
התפקיד שלי הוא להסביר לכם בגובה העיניים בדיוק על מה אתם חותמים, ולזהות סיכונים לפני שהם הופכים לבעיה.
עו"ד דנית מאיומה בדיוק אתם מקבלים - שטח, ממ"ד, מרפסת, חניה, מחסן, קומה ומפרט. כתוב ומחייב, לא נאמר בעל פה.
מי משלם בזמן הפינוי, כמה, ממתי, לפי איזה מנגנון עדכון - ומה קורה אם המחירים באזור עולים.
ערבות חוק מכר לדירה החדשה, ערבות שכירות, מסים ובדק. מתי הן ניתנות, מה הן מכסות ומה קורה אם היזם לא עומד בהתחייבויות.
מתי מפנים, מתי בונים, מתי חוזרים - ומה הזכויות שלכם אם הפרויקט נמשך יותר מהמתוכנן או נתקע.
מה בדיוק אתם מאפשרים לאחרים לעשות בשמכם, למי הוא ניתן, האם הוא מוגבל ובאילו תנאים ניתן להשתמש בו.
מי היזם, מה הניסיון שלו, מה האיתנות הכלכלית שלו והאם ההתחייבויות שלו מגובות בפועל.
תנאים מתלים, זכות הסבה, קנסות ופיצויים, סעיפים פתוחים. האותיות הקטנות הן המקום שבו נקבע מי נושא בסיכון.
מי נושא במסים, בהיטלים ובהוצאות הנלוות, ואילו פטורים רלוונטיים לעסקה שלכם. סעיף מיסוי רשלני עולה הרבה כסף.
כבר קיבלתם הסכם מהיזם? אל תעבירו הערות בעצמכם. הערות לא מקצועיות חושפות את הקלפים שלכם במשא ומתן, והסכם שנחתם קשה מאוד לתקן אחר כך. שלחו אותו קודם לבדיקה.
לפני שאתם חותמים, בדקו את הסעיפים הקריטיים שכל בעל דירה צריך להבין:
הצ'קליסט הוא כלי מידע כללי בלבד ואינו מחליף ייעוץ משפטי פרטני.
ורוצים להבין בדיוק מה אתם קונים, מה מצב הזכויות ומה חשוב לבדוק לפני שאתם מתחייבים.
ורוצים לנהל את העסקה נכון מהבדיקות הראשונות ועד להעברת הזכויות.
ורוצים להבין את ההתחייבויות, לוחות הזמנים, הבטוחות והסעיפים שעליהם אתם חותמים.
טאבו, רמ״י, חברה משכנת או סוגיה אחרת שדורשת בדיקה והסדרה משפטית.
ואתם רוצים להבין מי מייצג אתכם, מה מציעים לכם ומה חשוב לבדוק לפני שמתקדמים.
וצריכים לנהל תהליך מורכב מול יזמים, בעלי מקצוע ובעלי דירות.
ואתם רוצים להבין בדיוק על מה אתם מתחייבים לפני שאתם חותמים.
וצריכים להבין את המצב המשפטי לפני קבלת החלטה משמעותית.
אני מאמינה שלקוח לא צריך לרדוף אחרי עורך הדין שלו, לנסות להבין לבד איפה הדברים עומדים או לגלות בעיות ברגע האחרון.
התפקיד שלי הוא להבין את המטרה, להיכנס לעומק, לחשוב כמה צעדים קדימה, להסביר בצורה ברורה מה קורה - ולנהל את התהליך המשפטי.
מה אתם רוצים להשיג ומה באמת חשוב לכם.
מסמכים, זכויות, התחייבויות, הצד השני ונקודות סיכון.
מחליטים מה נכון לעשות, על מה להתעקש ואיך להתקדם.
מלווים את התהליך, המשא ומתן והטיפול המשפטי עד להשלמתו.
המטרה שלי היא שתדעו שיש מי שמחזיק עבורכם את כל התמונה.
רכישה או מכירה של נכס, רישום והסדרת זכויות או תהליך של התחדשות עירונית - כתבו לי בקצרה במה אתם נמצאים, ונבין מה המצב ומה הצעד המשפטי הנכון הבא. מסמכים וטיוטות אפשר לצרף ישירות בצ׳אט הוואטסאפ.
מילוי הטופס פותח הודעת וואטסאפ מוכנה עם הפרטים - נשאר רק לשלוח.
שליחת פרטים אינה מהווה ייעוץ משפטי ואינה יוצרת יחסי עורך דין-לקוח. הפרטים נשלחים ישירות בוואטסאפ ולא נשמרים באתר.
